Cicilan KPR Disebut Tak Langsung Naik Meski Suku Bunga BI Naik, Begini Penjelasannya

Merdeka.com - Bank Indonesia (BI) kembali menaikkan suku bunga acuan atau BI 7-Day Reverse Repo Rate (BI7DRR) sebesar 50 basis poin (bps), dari sebelumnya 3,75 persen menjadi 4,25 persen. Kenaikan suku bunga sedikit atau banyak akan berdampak ke masyarakat.

Country Manager Rumah.com, Marine Novita berpendapat, kenaikan ini belum tentu langsung berpengaruh terhadap suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Mengingat selama 4 tahun terakhir, kenaikan suku bunga BI biasanya hanya sementara, dan secara historis tidak memengaruhi suku bunga KPR yang trennya juga terus turun.

“Sebagai contoh, di tengah kenaikan suku bunga acuan mulai April 2018 hingga November 2018 dari 4,25 persen hingga ke 6 persen ternyata tidak diikuti dengan naiknya suku bunga KPR yang dalam periode tersebut malah turun dari 9,7 persen ke angka 9,25 persen. Lain halnya jika kenaikan the fed dan nilai tukar dollar berlangsung lebih lama, disertai inflasi, serta kenaikan cost of fund industri perbankan,” jelas Marine di Jakarta, Sabtu (1/10).

Selain itu, pemerintah juga akan menambah jumlah kuota penerima bantuan pembiayaan perumahan melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi 220 ribu unit pada tahun anggaran 2023.

Penambahan kuota ini akan diikuti dengan penambahan anggaran dari tahun 2022 sebesar Rp23 triliun menjadi Rp25,18 triliun. Program FLPP tahun 2023 akan didampingi dengan program Subsidi Bantuan Uang Muka (SBUM) dengan jumlah sama 220.000 unit sebesar Rp 0,89 triliun dan program Subsidi Selisih Bunga (SSB) sebanyak 754.004 unit senilai Rp 3,46 triliun.

Marine menyambut baik adanya berbagai kebijakan dan stimulus dari pemerintah untuk sektor properti perumahan, terutama untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Namun penyaluran stimulus tersebut dinilai perlu perluasan subsidi untuk kelas menengah agar tidak hanya fokus pada MBR saja.

"Perlunya perluasan tersebut mengingat kelas menengah selama ini tidak terjangkau fasilitas subsidi namun penghasilannya masih pas-pasan untuk mencicil rumah non-subsidi. Apalagi berdasarkan data pencarian properti di Rumah.com terlihat bahwa minat konsumen terhadap properti di harga menengah terus meningkat. Situasi ini perlu ditindaklanjuti dengan kebijakan Pemerintah sehingga memungkinkan lebih banyak kelas menengah untuk bisa memiliki hunian," kata Marine.

Data pencarian properti di Rumah.com menunjukkan bahwa sepanjang Q2 2022, pencarian terhadap properti dengan harga di atas Rp1 miliar mendominasi sebesar 55 persen. Padahal dalam periode yang sama tahun sebelumnya sebesar 50 persen. Di saat yang sama, pencarian pada rentang harga di bawah Rp300 juta terus menurun. Sepanjang Q2 2022 hanya 13 persen padahal Q2 2021 sebanyak 17 persen.

“Hal ini tentu tidak lepas dari keberadaan skema subsidi dari pemerintah di mana batas atas harga ditetapkan kisaran Rp160 juta,” ujar Marine.

Sementara itu, pencari rumah dengan kemampuan membeli lebih besar mencari perumahan dengan akses yang lebih terkoneksi, lokasi yang lebih strategis, dan fasilitas yang lebih banyak, sehingga harganya pun menjadi semakin mahal.

"Dari fakta tersebut, kami menyimpulkan perlunya pemerintah memperhatikan kelas menengah yang kebutuhan perumahannya juga perlu untuk dipenuhi sekaligus dengan tetap memperhatikan aspek fasilitas, akses, dan bangunan yang lebih sesuai untuk kelas menengah tersebut," jelasnya.

Pentingnya Perluasan Subsidi Perumahan

Pentingnya perluasan subsidi perumahan bagi kelas menengah mengingat harga rumah saat ini di atas kemampuan mereka. Sebagai contoh, penghasilan kelas menengah di Jabodetabek berada pada rentang Rp7- Rp15 juta. Dengan penghasilan tersebut, berdasarkan Kalkulator Keterjangkauan Rumah.com, idealnya mereka mencicil rumah dengan harga Rp500 jutaan.

Namun data Rumah.com Indonesia Property Market Index Q3 2022 menunjukkan bahwa harga properti di kawasan Jabodetabek untuk tipe 36/72 berada pada kisaran Rp600 jutaan, sehingga di atas kemampuan sebagian besar kelas menengah. Situasi tersebut membutuhkan kebijakan atau stimulus Pemerintah agar lebih banyak kelas menengah yang bisa memiliki hunian.

"Apalagi bagi mereka yang baru merintis keluarga tentunya kebutuhannya masih mungkin berubah. Oleh karena itu dengan mempertimbangkan faktor-faktor tersebut, bisa jadi salah satu solusi yang tepat bagi milenial kelas menengah adalah Rumah Susun (Rusun) dengan skema kepemilikan jangka waktu terbatas untuk disediakan oleh pemerintah," jelas Marine.

Secara legalitas, payung hukum dan instrumen untuk skema kepemilikan rusun tersebut sudah ada, dengan diterbitkannya Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2021 tentang Bentuk dan Tata Cara Penerbitan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (SKBG) sehingga memungkinkan kepemilikan rusun selama 60 tahun.