Pro Kontra Aturan Baru Bank Indonesia, Uang Muka KPR 0 Persen

Merdeka.com - Bank Indonesia (BI) melonggarkan ketentuan loan to value kredit dan pembiayaan properti 100 persen, yang berlaku mulai 1 Maret Hingga 31 Desember 2021. Dengan adanya pelonggaran ini maka uang muka atau down payment (DP) 0 persen untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Aturan ini juga berarti masyarakat tidak perlu mengeluarkan uang muka untuk pembelian properti dan ditanggung oleh bank. Kebijakan ini berlaku untuk seluruh jenis properti seperti rumah tapak, rumah susun, hingga rumah toko (ruko) yang memenuhi kriteria non-performing loan (NPL) tertentu.

Selain itu, BI juga menghapus ketentuan pencairan bertahap properti inden untuk mendorong pertumbuhan kredit di sektor properti dengan tetap memerhatikan prinsip kehati-hatian dan manajemen risiko.

Aturan ini pun mengundang tanggapan dari berbagai pihak. Beberapa pihak meyakini aturan ini bisa mendorong pemulihan ekonomi, terutama dari sektor properti. Plt. Direktur Utama Bank Tabungan Negara (BTN) Nixon Napitupulu menilai, kebijakan ini baik untuk mendongkrak penyaluran kredit properti dalam negeri.

"Bagus sekali (untuk realisasi kredit properti)," singkat dia kepada Merdeka.com, Jumat (19/2).

Senada dengan Nixon, Ketua Indonesia Mortgage Bankers Association (IMBA) Ignatius Susatyo Wijoyo, mengatakan, pelonggaran rasio Loan to Value/Financing to Value (LTV/FTV) Kredit/Pembiayaan Properti menjadi paling tinggi 100 persen untuk semua jenis properti bagi bank yang memenuhi kriteria NPL/NPF di bawah 5 persen.

Tak hanya itu, BI juga telah menghapus ketentuan pencairan bertahap properti inden untuk mendorong pertumbuhan kredit di sektor properti dengan tetap memerhatikan prinsip kehati-hatian dan manajemen risiko, dan berlaku efektif 1 Maret 2021 sampai dengan 31 Desember 2021.

"Saya berharap setiap kebijakan tersebut dapat diimplementasikan guna menggenjot kredit properti dan memudahkan masyarakat guna pemulihan ekonomi nasional ke depan," kata Ignatius.

Bank Indonesia (BI) memprediksi memprediksi penyaluran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di 2021 semakin meningkat, sehingga bank sentral meluncurkan relaksasi uang muka KPR. Menurut dia, beberapa indikator yang menunjukkan prospek KPR meningkat di antaranya preferensi untuk investasi sektor properti meningkat.

"Kami melihat prospek KPR semakin meningkat sehingga BI memandang perlu melakukan dorongan untuk pertumbuhan ekonomi," kata Direktur Grup Kebijakan dan Koordinasi Makroprudensial BI, Yanti Setiawan dikutip dari Antara, Jumat (19/2).

Dinilai Tak Efektif

CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda mengatakan, dengan pembelian properti tanpa uang muka, pastinya akan berdampak dan berpotensi untuk meningkatkan minat membeli properti. Dalam kondisi normal dan daya beli masyarakat di semua golongan masih cukup terjaga, kebijakan tanpa uang muka ini akan sangat membantu meningkatkan minat masyarakat untuk membeli properti.

"Namun demikian dalam kondisi saat ini, minat saja tidak cukup dan harus diimbangi dengan daya beli. Seperti kita ketahui saat ini daya beli masyarakat sangat terganggu dan golongan penghasilan masyarakat yang sangat terdampak. Sebagian besar golongan masyarakat menengah-bawah lebih memilih untuk memenuhi kebutuhan lain sebelum memilih untuk untuk membeli properti," ujarnya, Kamis (18/2).

Golongan masyarakat yang memiliki potensi besar untuk membeli properti saat ini dapat dikatakan tertumpu pada golongan masyarakat menengah-atas. Pada golongan ini besaran uang muka tidak menjadi isu terpenting dalam membeli properti, karena berdasarkan daya beli seharusnya masih sanggup untuk membayar uang muka.

Selain itu juga saat ini sudah mulai banyak pengembang yang melakukan strategi penjualan properti tanpa uang muka. Meskipun masyarakat dapat membeli tanpa uang muka, namun mereka juga harus membayar biaya-biaya pajak dan lainnya yang masih cukup besar.

Direktur Riset Center of Reform on Economy (Core) Piter Abdullah menilai kebijakan Bank Indonesia (BI) terkait uang muka atau down payment (DP) kredit pemilikan rumah (KPR) 0 persen belum mampu untuk mendongkrak penyaluran kredit properti. Mengingat, manfaat kebijakan moneter sendiri lebih lambat dirasakan ketimbang fiskal.

"Langkah BI guna mendorong konsumsi dan pertumbuhan kredit melalui penurunan suku bunga acuan dan pelonggaran LTV saya perkirakan tidak akan segera berdampak ke suku bunga kredit dan juga penyaluran kredit. Pertama, kebijakan moneter memang ada lag, ada jeda, sehingga turunnya suku bunga bersifat jangka panjang baik suku bunga deposito maupun suku bunga kredit," tegasnya saat dihubungi Merdeka.com, Jumat (19/2).

Dia menambahkan, di tengah pandemi Covid-19 ini daya beli konsumen juga belum menunjukkan adanya perbaikan secara signifikan. Akibat masih berlakunya sejumlah kebijakan pembatasan sosial yang justru mengakibatkan risiko kegagalan usaha kian meningkat.

"Jadi, meskipun suku bunga acuan turun, DP 0 persen. Demand dan supply kredit masih Akan terbatas, penyaluran kredit tidak serta merta terjadi," tekannya.

Sementara itu, Wakil Ketua DPP Real Estate Indonesia (REI) Royzani Sjahril mengatakan, kebijakan uang muka 0 persen harus diikuti oleh penurunan suku bunga KPR. Sebab, bank sentral telah menurunkan BI 7 Reverse Repo Rate menjadi 3,5 persen.

"Sekarang kan ada kebijakan DP sampai 0 persen. Kita berharap bunga segera turun, kan yang terjadi saat ini BI 7 Reverse Repo Rate turun tapi bunga KPR tidak turun serta merta, kredit kontruksi tidak turun serta merta," ujarnya, Jakarta, Jumat (19/2).

Sjahril berharap perbankan bisa menyesuaikan bunga seperti yang selama ini dijalankan oleh perumahan FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan). "Kita berharap bisa mendekati bunga rumah FLPP yang paling tidak 8 persen dalam tenor yang lebih lama," jelasnya.

Daya Beli Masyarakat

Ali Tranghanda menjelaskan, saat ini daya beli masyarakat menengah-atas relatif masih cukup baik meskipun terganggu. Sebagian masih menyimpan uangnya di bank dan menunda pembeli properti.

Berdasarkan analisis yang dilakukan Indonesia Property Watch, diperlihatkan juga bahwa penjualan properti yang maish mengalami kenaikan dibandingkan tahun 2019 berada di segmen harga Rp500 hingga Rp2 miliar, sedangkan di segmen lebih dari Rp2 miliar meskipun mengalami penurunan namun bukan berarti tidak memiliki daya beli. Sebagian besar menunda pembeli properti.

"Dengan hanya kebijakan tanpa uang muka, tidak akan terlalu menarik bagi mereka untuk membeli properti. Karena nilai transaksi propertinya tetap tidak berubah dan hanya kemudahan pembayaran," katanya.

Namun demikian, berbeda bila insentif yang diberikan terkait pengurangan pajak BPHTB dari saat ini 5 persen menjadi 2,5 persen seperti yang diusulkan Indonesia Property Watch, atau bahkan ditambah pengurangan PPN 10 persen yang diusulkan Real Estat Indonesia (REI).

Dengan adanya pengurangan biaya ini, konsumen properti akan lebih tertarik untuk menyimpan uangnya di properti karena secara nilai transaksi lebih rendah dari kondisi normal. Tentunya pengurangan ini tidak harus diberlakukan selamanya jika memang pemerintah keberatan.

"Paling tidak dalam 1 tahun ke depan, strategi relaksasi ini yang akan membuat pasar properti diperkirakan akan tetap meningkat dalam kondisi pandemi seperti saat ini," tandasnya.

Meski demikian, Corporate Secretary BTN Ari Kurniaman menjelaskan, saat ini perseroan tengah fokus untuk mempersiapkan infrastruktur, kebijakan, termasuk Standar Operasional Prosedur (SOP) sebelum kebijakan DP KPR 0 persen ini efektif berlaku. Tak hanya itu, BTN juga tengah melakukan penyesuaian dengan kesepakatan Indonesia Mortgaged Banking Asociated (IMBA) dalam merespon kebijakan yang baru saja diumumkan BI tersebut.

"Kita harus mempersiapkan infrastruktur, kebijakan dan SOP dulu sebelum tanggal penetapan aturan tersebut dan menyesuaikan juga dengan kesepakatan IMBA (Indonesia Mortgaged Banking Asociated)," tekannya.